Odborníci na nemovitosti upozorňují, že jde o dlouhodobý trend. Podle počtu transakcí hlavní město nad zbytkem republiky jednoznačně vede a nemovitosti jsou tam nejdražší. Výnosy z „minibytů“ jsou navíc ve srovnání s většími dispozicemi o tolik vyšší, že pokryjí i náklady na stavební dělení.
„Změna dispozic si žádá zbourání zdí, vybudování sociálního zařízení, nové podlahy, v případě starších domů nových rozvodů elektřiny a plynu, potřeba je výměna topení a podobně,“ vyjmenovává Ondřej Mašín, šéf společnosti Bidli reality.
Spekulanti nakupují činžovní domy či starší vily. „Jedná se nejčastěji o koupi celého činžovního domu ve slušné lokalitě. Následuje jeho kompletní rekonstrukce a rozdělení na jednotky, často menší, než byl původní stav, čímž dochází ke zvýšení počtu jednotek,“ tvrdí Tereza Vrzáková z Re/Max G8 Reality.
Ty poté pronajímají „hotelovým“ způsobem přes Airbnb, Booking.com nebo jiné ubytovací platformy. „Mimo centra města dochází k podobnému rozdělování pouze v řádu jednotek případů,“ říká Mašín.
Novopečení majitelé domů se navíc snaží využít všechny prostory v budovách a předělat je tak, aby byly obyvatelné. „Často využijí přístavbu v podkroví nebo dům o patro zvýší. Setkáváme se také s přestavováním nebytových prostor v přízemí na byty a jejich opětovnou kolaudací,“ dodává Vrzáková.
Martin Fojtík, provozní ředitel Fincentra Reality, trend potvrzuje. Podle něj se to u starších vil děje až v 30 procentech případů. „Nejčastěji k tomu dochází v Praze a Brně, ale už jsem takové případy zaznamenal i v Ostravě nebo Olomouci,“ říká Fojtík.
Tři ze čtyř kupců jsou investoři
Investorům nevadí ani rizika, která se s podobnými projekty pojí. V případě, že stavební úpravy zasahují do nosných konstrukcí domu, musí získat stavební povolení. Vzhledem k současné situaci na stavebních úřadech se ale může vyřízení administrativních záležitostí protáhnout i na několik let.
Naopak mezi rizika nepatří, že by o malé byty v Praze nebyl zájem. Průměrná velikost nových bytů v hlavním městě zatím ještě klesá, jak vyplývá z dat portálu Cenová Mapa.org, protože popularity malých bytů jsou si dobře vědomi developeři. Kvůli jejich vysokému prodejnímu potenciálu je do svých projektů zařazují čím dál častěji, přičemž se prodávají převážně na investici.
„Většina nejmenších bytů z naší nabídky se prodává za účelem investice či jako první bydlení. Investorů je v této kategorii zhruba 75 procent,“ potvrzuje Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development.
Metr čtvereční v bytě o dispozici 1+kk se v tuzemsku pronajímá v průměru za 283 korun, jak vyplývá z letošní analýzy inzertní společnosti Annonce. Pokud jde o třípokojový byt se samostatnou kuchyní, průměrný nájem za čtvereční metr dosahuje jen 172 korun, v bytě 4+1 pak dokonce pouhých 169 korun.
„Zájem o garsonky roste a věříme, že poroste nadále. Jednak s ohledem na trend nájemného bydlení a jednak s ohledem na růst cen bytů a snížení jejich dostupnosti i pro skupiny, které by dříve mohly uvažovat o bytech o kategorii větších,“ uvádí Martin Hubinger, partner společnosti T.E Development Group.